immobili l'oro sotto il mattone

["Andrea Agostini" <lonanoda at tin.it>]

il manifesto - 04 Febbraio 2004


L'oro sotto il mattone

ROBERTA CARLINI

«Sa quante agenzie immobiliari sono nate a Milano nel 2003? Mille». Sarà un
piccolo segnale, ma il numero che Mario Breglia, presidente di «Scenari
immobiliari», butta lì al termine del nostro colloquio sulla ricchezza
immobiliare, è più indicativo di tante tabelle: a Milano lo scorso anno sono
nate 4 agenzie immobiliari in più ogni giorno. Potenza del franchising, del
fai-da-te, dell'intraprendenza giovanile (e della mancanza di altri lavori).
Ma anche sicuro segno di un mercato febbrile, che negli ultimi anni ha
vissuto incrementi di volumi e di valori stratosferici. Un fenomeno molto
raccontato sotto il profilo economico e finanziario, pochissimo indagato
però sotto il versante della distribuzione del reddito e della ricchezza.

Al galoppo

In valori correnti, la curva dei prezzi delle abitazioni in Italia ha un
solo segno: sale, sale e sale. Diventa più movimentata se si introducono i
valori a prezzi costanti, cioè depurati dall'inflazione: allora si vede che
comunque la tendenza è all'aumento, ma con dei picchi improvvisi (all'inizio
dei decenni: Settanta, Ottanta, Novanta) e delle discese morbide. Con
l'inizio del nuovo secolo e millennio, com'è noto, siamo di nuovo in salita
ripida. Grosso modo, in termini reali, c'è un raddoppio dei valori in
trent'anni. Per essere più precisi, la Reddy's group (società internazionale
di valutazioni immobiliari, sede a Milano) sforna i seguenti valori: dal `61
al 2003 i prezzi immobiliari sono cresciuti in media del 10% all'anno. Nel
frattempo il costo della vita in media cresceva del 7,2% all'anno.
Conclusione: «l'incremento reale composto è pari al 2,3% all'anno in 42
anni».

Ottimo affare, il mattone. Negli ultimi anni poi, con la crisi della borsa,
è diventato (quasi) l'unico: «In quattro anni i prezzi delle case sono
cresciuti in media del 24,4% in termini reali nelle città più grandi e del
13,4% nelle altre» (Nomisma, centro studi bolognese che ha uno dei più
importanti osservatori immobiliari in Italia). Ma chi ci ha guadagnato? «Le
famiglie che avevano già case, quelle che hanno comprato negli anni `90»,
dice Alberto Lunghini, amministratore delegato di Reddy's Group.
«Consideriamo il fatto - dice Lunghini - che l'Italia ha una proprietà
immobiliare molto diffusa, dunque i beneficiari di questo aumento di
ricchezza sono anche i piccoli proprietari». Sta di fatto che se uno è
proprietario solo della casa in cui vive, l'effetto di aumento del valore
dell'immobile non è poi così forte, non potendo venderla per andare a vivere
sotto i ponti. «Certo, la prima casa non è un investimento. Pure,
nell'aumento di valore c'è un aumento della sicurezza. Per gli altri
invece - pluriproprietari di case e terreni, capannoni, uffici eccetera -
c'è un vero aumento di ricchezza. Infine - conclude Lunghini - per chi è
rimasto fuori dal mercato, ossia 4 milioni e mezzo di famiglie, entrare
adesso è quasi impossibile, mentre contemporaneamente lievitano gli
affitti».

Prima (provvisoria) conclusione: il boom del mercato immobiliare polarizza
la società tra chi è dentro e chi è fuori. Nella media nazionale, «chi è
dentro» (proprietario dell'abitazione in cui vive) è sul 70% del totale. Ma
nelle grandi città (quelle sopra i 500mila abitanti) la percentuale scende
al 55% e tra gli operai al 54% (mentre sale al 75% per imprenditori e liberi
professionisti). Seconda conclusione, anch'essa provvisoria: l'incremento di
ricchezza «spendibile» riguarda soprattutto i proprietari di seconde, terze,
quarte (eccetera) case e di immobili adibiti ad uso diverso (uffici,
capannoni, terreni). Già, ma chi sono?

A Nord e Sud

L'esplosione del mercato immobiliare - in termini di numero di
compravendite - comincia in Italia ben prima della crisi della borsa
(avvenuta nel 2001-2002). Come si vede dal grafico, l'ascesa comincia nel
`96. Il buon andamento dell'economia, la discesa dei tassi di interesse (con
l'accessibilità dei mutui) invitano le famiglie sul mercato. Che poi si
impenna, anche come valori. «E' denaro aggiuntivo che arriva sul mercato»,
dice Breglia. Che vuol dire, scusi? «Beh, in parte c'è il ritorno dei
capitali dall'estero con lo scudo fiscale di Tremonti; e poi una diversa
gestione dei flussi». Le capitali della ricchezza - e dell'investimento -
immobiliare sono Roma e Milano. Qui i prezzi delle abitazioni nel solo 2003
sono saliti, sull'anno precedente, rispettivamente del 16,6 e dell'11,8%.
Alle due capitali corrispondono due tipologie di investimenti privati. «Roma
convoglia tutta la ricchezza del centro-sud - spiega Breglia - Il ricco del
Sud, di solito un libero professionista, spesso della provincia, sbarca sul
mercato romano per comprare una palazzina, un garage con 100 posti macchina,
degli uffici: si infila negli interstizi lasciati liberi dalle grandi
immobiliari che stanno mettendo a frutto i patrimoni ex-pubblici».
Interstizi grassi, a quanto pare. «Il ricco del Nord - prosegue Mario
Breglia - è il piccolo e medio imprenditore che vive tra Bologna e Venezia,
che si è scoperto un'anima immobiliare. Compra, compra di tutto, magari per
affittare il terreno a un costruttore: tutta la pianura pdana è un grande
cantiere. E ancora: capannoni, terreni». Ultimo, «il ricco milanese compra a
Milano. O all'estero: a Tallin, che tra un po' avrà l'euro, e dove ora gli
uffici costano solo 1.000 ? al metro quadro».

Il nuovo rentier

I due esperti da noi consultati operano nel campo della valorizzazione degli
immobili: quel campo che le grandi società di intermediazione stanno
«arando» per conto dei fondi immobiliari, pronti a sbarcare alla grande in
Italia per gestire le aree di pregio - centri storici, ma anche importanti
snodi dei servizi - acquistate (spesso dalla ex proprietà pubblica),
valorizzate e «normalizzate» dagli intermediari. Ma entrambi ci confermano
che sopravvive e anzi cresce la domanda «privata», per le abitazioni come
per le destinazioni commerciali: il vecchio bastione dell'investimento sul
mattone e della rendita fondiaria. Solo che il nuovo rentier deve darsi un
po' più da fare nella gestione e valorizzazione del suo investimento.
«Alcune grandi famiglie ricorrono a fondi lussemburghesi, altri sperano
nell'arrivo dell'istituto del trust anche qui in Italia: ma la gran parte ha
ancora una gestione diretta e personale del patrimonio».

Quante, come e dove sono queste famiglie, che gestiscono tre o quattro case,
palazzine, garage (o imprese: si sta diffondendo il fenomeno del leasing
immobiliare)? Secondo i dati della Banca d'Italia, i proprietari di
abitazioni diverse da quella principale sono soprattutto imprenditori e
liberi professionisti (il 27,3%) e, nell'ambito del alvoro dipendente, i
dirigenti (30,9%). Ma gli stessi esperti di Bankitalia avvertono: quei dati
sono sottostimati, c'è una reticenza nelle risposte.

Allora, andiamo a vedere i dati Ici. Nel `93 - anno in cui fu istituita
l'imposta - fu fatto uno studio secondo il quale su 22 milioni di immobili
circa il 50% era prima casa. Da allora, lo stock delle abitazioni è salito a
28.328.810, ma è anche successo di tutto: alcuni enti pubblici hanno
venduto, molte famiglie hanno comprato la prima casa. Ma nessuno ha pensato
che fosse utile aggiornare quell'inchiesta: premesso che tutte le case sono
ricchezza, infatti, un conto è «la prima casa», un conto sono le altre. Su
Roma, un calcolo approssimativo degli uffici del comune ci dice che a fronte
di circa 600mila «prime case» ce ne sono altrettante che non lo sono. Di
queste però almeno 150.000 sono di enti pubblici e 40.000 «in uso gratuito»:
oltre 400mila, dunque, sarebbero nel patrimonio di privati (famiglie,
costruttori, società).

Anche in questo caso, di fronte alla scarsità di dati pubblici (v. la scheda
in pagina) dobbiamo affidarci ad alcuni indicatori. Come quello che dice che
c'è una forte ripresa del mercato delle seconde case. Secondo Nomisma, «le
transazioni per le seconde case sono aumentate di cinque volte in cinque
anni». E il rapporto Centro Einaudi-Bnl sul risparmio dà la percentuale di
famiglie che ha comprato la seconda casa: dallo 0,3% del `97-98 all'1% del
2001 all'1,5% del 2002. Dentro il boom generale, il segmento «ricco» del
mercato si vede anche da un altro indicatore: la domanda degli immobili «di
pregio». Sentiamo l'osservatorio Gabetti: «Possiamo dire che nel 2002, anche
in maniera abbastanza sorprendente, la domanda si è rafforzata soprattutto
sul segmento più alto, quello delle abitazioni di pregio (...) andando
controcorrente rispetto alla scarsa disponibilità di spesa delle famiglie e
al momento di crisi congiunturale del nostro paese. Una domanda - conclude
Gabetti - che sembra ricalcare quello che succede anche nel segmento alto
del mercato automobilistico, laddove i trend di acquisto sono migliori
rispetto ai segmenti più bassi».