come sono nate le fortune degli immobiliaristi romani

["ANDREA AGOSTINI" <lonanoda at tin.it>]

da eddyburg.it

Il trucco dei rampanti
Data di pubblicazione: 30.12.2005
Autore: Berdini, Paolo

Così sono nate le fortune dei Ricucci, Coppola & C.: il caso delle "compensazioni" a Roma. Da Avvenimenti, 23 dicembre 2005-5 gennaio 2006 (g.p.)

Nel campo dell'urbanistica si gioca in questi giorni una partita importante per la sua credibilità. Già nel 2003, di fronte alle diffuse critiche verso il nuovo piano regolatore che stava per essere adottato, si pose la questione. Erano due le più severe critiche verso quel piano. Riguardavano le enormi espansioni edilizie con 65 nuovi milioni di metri cubi di cemento e poi lo strumento fondamentale con cui si affrontava il governo della città, la cosiddetta compensazione urbanistica. Per il lavoro fatto in questi anni riconosciamo al sindaco di Roma, Valter Veltroni una fattiva attenzione verso la società civile e un'encomiabile puntualità nel mantenere le promesse. In questa occasione fu Vezio De Lucia, tra i più importanti urbanisti italiani, a spiegargli quale logica aberrante si nascondesse dietro quel sostantivo: un enorme regalo alla rendita immobiliare perché l'uso della compensazione moltiplica oltre modo le previsioni urbanistiche. Il giorno successivo a quell'incontro i quotidiani riportarono il comunicato stampa del sindaco che giustificava la compensazione urbanistica con la contingenza: la necessità di chiudere una fase lunga e difficile, che cancellava per il futuro l'uso di quello strumento di deroga. Addio alla compensazione scrissero, infatti, i giornali.
Per comprendere i devastanti effetti di quest'invenzione tipicamente capitolina è utile ricordare cosa è accaduto nel comprensorio di Tormarancia. La battaglia ambientalista che fu combattuta per strappare quello splendido lembo di campagna romana alla speculazione edilizia riuscì anche per il grande impegno di Antonio Cederna. L'edificazione fu cancellata, ma il comune di Roma argomentò che i proprietari vantavano “diritti edificatori” che andavano dunque trasferiti in altri luoghi urbani.
Uno dei più autorevoli giuristi italiani, Vincenzo Cerulli Irelli, insieme a uno dei più stimati urbanisti, Edoardo Salzano, tentarono invano di dimostrare che i cosiddetti diritti edificatori non esistono e che è solo il piano urbanistico a decidere il destino dei terreni da edificare. Ma il comune decise, comunque, di trasferire le cubature originariamente previste a Tormarancia (un milione e ottocentomila metri cubi) in altri luoghi. La sperimentazione della compensazione urbanistica ha portato a questo risultato: la cubatura iniziale è aumentata di due volte e mezzo, per la precisione è di 5 milioni e duecentomila metri cubi. Il motivo di questo impressionante aumento è che il meccanismo si fonda sull'iniziativa privata: se dunque un proprietario mette a disposizione un terreno per "ospitare" un nuovo quartiere deve, in una logica speculativa, guadagnarci. E il guadagno viene quantificato in ulteriori cubature e questo spiega il vertiginoso aumento delle quantità da edificare. La compensazione è un moltiplicatore della rendita fondiaria. Rendita fondiaria, è appena il caso di ricordarlo, che gode in questa fase di straordinaria salute, caratterizzata da una fase di accumulazione di intensità mai registrata in passato. In un paese in cui sono evidenti i segni del declino produttivo e la ripresa economica appare sempre lontana, la speculazione edilizia trionfa. Dal 1998 a oggi i valori immobiliari, la fonte è Ance-Nomisma, sono aumentati mediamente del 69 per cento. Nello stesso periodo i salari sono aumentati del 26 per cento. In particolare, ne12003 l'aumento degli immobili è stato del 10 per cento e nel 2004 del 9 per cento.
Mentre migliaia di famiglie sono sottoposte a procedura di sfratto; mentre dalle grandi città è in atto una grande fuga dei ceti popolari verso le aree metropolitane in cui è possibile ancora l'acquisto di una casa; mentre il mercato dell'affitto completamente liberalizzato produce ulteriore espulsione dalle maggiori città; mentre, insomma, i ceti più deboli sono sottoposti a un drastico arretramento delle condizioni di vita, c'è chi si è arricchito oltre misura con la più classica speculazione immobiliare. Le cause di questo fenomeno risiedono in una serie di devastanti provvedimenti del governo Berlusconi. Non è questa la sede per elencare la numerosa serie di coerenti provvedimenti concretizzati dal governo della Casa delle libertà. Quello che occorre mettere in evidenza è che se la sinistra vuole innovare l'azione di governo deve darsi un profilo diverso. Il caso di Roma è in questo senso il paradigma di un più generale stato di smarrimento culturale della sinistra. I due censimenti del 1991 e 2001 hanno, infatti, certificato che la popolazione residente è diminuita di circa180mila abitanti, qualcosa come 60mila nuclei familiari. In gran parte si tratta delle famiglie più povere che hanno risolto la questione abitativa andando nei comuni dell'area metropolitana. I posti di lavoro sono però restati nel centro di Roma: questi stessi cittadini sono dunque costretti quotidianamente a impiegare ore della propria esistenza per effettuare gli spostamenti che li porteranno nel centro di Roma. La capitale in quello stesso arco di tempo stava disegnando il nuovo piano regolatore. Aveva dunque la possibilità di risolvere i problemi di assetto urbano. Invece la questione non viene affrontata e i numeri ufficiali del nuovo piano regolatore prevedono la realizzazione di nuovi 65 milioni di metri cubi. Trenta di questi sono produttivi; 35 sono abitativi. In buona sostanza si prevede di costruire nuove case per circa 350mi1a nuovi residenti. L'amministrazione progressista di Roma vorrebbe dunque realizzare una quantità smisurata di case private con le stesse caratteristiche di quelle abbandonate da 180mi1a romani. È una situazione paradossale e inspiegabile dal punto di vista politico e sociale. Ma è una logica che privilegia la proprietà fondiaria ed è culturalmente prigioniera delle stesse logiche perseguite dalla destra liberista. Del resto, il gruppo di immobiliaristi che ha movimentato le cronache estive (da Caltagirone al gruppo Coppola, Ricucci e Statuto), si afferma proprio a Roma in evidente sintonia con queste dissennate politiche urbane. Questa stessa subalternità si evidenzia nella proposta di legge speciale per i poteri urbanistici da delegare al comune di Roma presentata proprio in questi giorni dall'assessorato all'urbanistica della Regione Lazio. Questa proposta infatti si fonda proprio sull'equivoco della compensazione urbanistica. Addirittura, essa viene promossa di rango: da semplice strumento di lavoro la si fa diventare niente meno che un principio generale.
Ma i principi sono questioni di fondamentale importanza e devono conseguentemente avere rilevanza culturale, sociale e politica. Un principio progressista sarebbe quello di riaffermare il diritto di tutti i cittadini ad una città migliore e più vivibile. La Regione Lazio vorrebbe, invece, far diventare principio il trionfo della rendita speculativa. Ricucci, Statuto e Coppola sono i principi della nuova urbanistica regionale.
È dunque importante che ci sia a questo proposito un pronunciamento del Sindaco di Roma, teso a ristabilire un percorso virtuoso dell'urbanistica regionale e a mantenere le solenni promesse di due anni fa.